A beruházások helyszínének és sikerének kapcsolata

A hazai plázákat telepítésük szerint két jól körülhatárolható csoportba sorolhatjuk: egyes városokban a központban, foghíjak vagy korábbi ipari objektumok helyén létesültek, másutt pedig zöldmezős beruházásként a város szélén, sokszor nagy lakótelepek szomszédságában valósultak meg ilyen bevásárlóközpontok.

Az elmúlt tizenöt évre visszatekintve úgy tűnik, hogy komoly, sok esetben az építéskor prognosztizáltnál lényegesen nagyobb összefüggés van a plázák telepítésének helye és a város gazdasági – kereskedelmi szerkezetében betöltött szerepe, illetve a beruházás közép- és hosszútávú sikere között. Ennek illusztrálására bemutatjuk a Magyarországon épült plázák üzletkínálatát, illetve az egyes komplexumok városon belüli elhelyezkedését, hogy szemléltethessük e két dolog közötti szoros kapcsolatot.

Az egyszerűség kedvéért a Budapesten kívül épült plázák képezték a kutatás tárgyát, ugyanis egyértelműbben mutathatóak ki a tendenciák azokban a városokban, ahol csak egy-két ilyen komplexum épült, mint a sok kölcsönösen egymásra ható fővárosi bevásárlóközpont esetében. Azt vizsgáltuk, hogy a budapesti plázákban mértékadó üzletláncok mely városok plázáiban tartották ésszerűnek a terjeszkedést és melyekben nem, ezzel piaci oldalról igazolva az egyes bevásárlóközpontok sikerét; összefoglaló táblázatban mutatjuk be az eredményt. Ha a sorokat összevetjük a plázák városbeli elhelyezkedését mutató térképvázlatokkal, igazolódnak a feltételezett párhuzamok a telepítés helye és a beruházás sikere között. A kutatás természetesen nem reprezentatív, inkább szemléltető jellegű, hiszen sokféle egyéb megfontolás is közrejátszhat a tulajdonosok motivációjában, és az üzletek kiválasztásánál sem lehetett értelemszerűen minden önkényességet kizárni.

kép: Gurdon Balázs

Közepes nagyságú városainkban jellemzően csak egy pláza-jellegű bevásárlóközpont épült.  „Egyplázás” városaink közül Székesfehérvár, Békéscsaba, Tatabánya, Eger plázái határozottan urbánus tömegalakítással, a sűrű beépítésű belvárosban, a városközponti gyalogos zóna mentén vagy annak tőszomszédságában épültek fel. Bár – Székesfehérvárt leszámítva – valóban csak közepes nagyságú városokról van szó, mégis sikerült plázáiknak odacsábítani azokat az európai üzletláncokat, amelyek húzó nevek a fővárosi bevásárlóközpontok profiljában is. Ezek a plázák megnyitásuk óta élénk forgalmúak, nagy a jelentőségük a város kiskereskedelmében. Nem csoda, hiszen Székesfehérváron az Alba Plaza a történeti belváros szélén, a piac és az autóbusz-pályaudvar szomszédságában épült fel, Békéscsabán a Csaba Center közvetlenül a város sétálóutcájára nyílik, Tatabányán a Vértes Center a központi fekvésű vasútállomás és autóbuszállomás mellé települt, Egerben pedig a belváros melletti egykori dohánygyár rekonstrukciójaként létesült az Agria Park bevásárlóközpont.

térkép: Gurdon Balázs

Zalaegerszeg (Zala Plaza) és Nagykanizsa (Kanizsa Plaza) plázái ugyan a városközponti gyalogos zónától nem messze létesültek, de földszintes, autós plázaként, közvetlenül a városközpont forgatagába nem bekapcsolódva. Ezek a városok az ország gazdaságilag fejlettebb felén találhatóak, plázáik mégsem tudtak annyi mértékadó üzletet vonzani, mint például a kelet-magyarországi, hasonló vagy rosszabb megközelíthetőségű Eger vagy Békéscsaba plázái. Mint a táblázatból kitűnik, több esetben előfordul, hogy az amúgy korzózáshoz, és nem hétvégi bevásárláshoz illő profilú üzletek bár jelen vannak ezekben a városokban, de nem a plázában béreltek üzlethelyiséget, hanem egy másik, külvárosi arculatú kereskedelmi komplexumot, esetleg egy hipermarket-üzletsort választottak maguknak. Ezekben az esetekben joggal merül fel a kérdés, hogy ésszerű volt-e a pláza építési helyének megválasztása, ha az alapvetően oda való üzletek inkább máshová költöznek be.

Az „egyplázás” városok közül a rossz telepítésére a legkézenfekvőbb példa Szombathelyé: az itteni Savaria Plaza helye át nem gondolt módon a város külső területén lett kijelölve, távol a városközponttól, a nagy lakótelepektől, de még a várost elkerülő gyorsforgalmi úttól is. Ennek köszönhetően a bevásárlóközpont forgalma rendkívül alacsonynak bizonyult, hamarosan elköltözött valamennyi, a vásárlók mozgósítása szempontjából kulcsfontosságú üzlet, végül még az élelmiszer-áruház is. A plázát a végleges bezárás fenyegette, mígnem két éve sikerült új befektetőt találni, aki új lendülettel próbálja meg versenyképessé tenni a komplexumot a városszéli bevásárlóközpontokkal és a belváros üzleteivel szemben. Speciális eset Sopron példája: az itteni pláza (Sopron Plaza) ha lehet, még rosszabb helyre került, mint a szombathelyi, ugyanis a városból kizárólag autóbusszal vagy gépkocsival közelíthető meg. Azonban ezt a hátrányt ellensúlyozza az Ausztria felől áramló bevásárló-turizmus, így forgalma jelentős, igaz, üzletstruktúrája alapvetően az osztrák közönséget szolgálja ki.

térkép: Gurdon Balázs

Pécsen és Győrben a városszéli nagy lakótelepek szomszédságában létesültek az első plázák (Pécs Plaza, Győr Plaza). Ezek földszintes, „autós” jellegű bevásárlóközpontok, és a város más részeiből szemlélve periférikus, útba nem eső helyen épültek, a belvárosból csak buszozással érhetőek csak el. Mindkét városban újabb bevásárlóközpont nyílt a 2000-es évek derekán a történeti belváros peremén, azonban a fő forgalmi utakról is könnyen megközelíthetően (Árkád Pécs, Árkád Győr). A versenytársak megjelenése kedvezőtlen hatással volt az addig monopolhelyzetben lévő plázákra, nemcsak az újdonság varázsa vonzotta oda a húzó nevű üzleteket, hanem a belvárosi komplexumok lényegesen jobb adottságai is. A külvárosi plázákban azóta jól kimutathatóan megindult egy „outletesedési” folyamat, a mértékadó üzletek döntő többsége a belvárosi üzletközpontba költözött át, a külvárosi plázák profilja azóta inkább a helyi, városrészi keresletet igyekszik kielégíteni, korábban értékesebbnek számító üzlethelyiségeik pedig egyszerűbb igényeket szolgáló boltokkal töltődnek fel.Különösen érdekes tanulsággal szolgálnak azok a városaink, ahol az elsőként megépült plázát később rivális is követte.

Kecskemét esete kiváltképp tanulságos példa a plázatelepítés szempontjából: az itteni Pólus Róna az első magyarországi pláza, amely eredeti tevékenységét végleg feladni kényszerült, jóllehet frekventált helyen, a város nyugati peremén elhaladó M5-ös autópálya pihenőhelye mellett épült fel. A komplexumot azonban a városközpontból csak hosszadalmas buszozással lehet megközelíteni, az idevezető útvonalon a csúcsidőkben állandósuló dugók miatt pedig mind az autók, mind a buszok sokat kénytelenek vesztegelni. A nehezen elérhető Pólusnak a kegyelemdöfést a városközponti téregyüttes szomszédságában felépült Malom Center átadása adta meg, amely teljesen elszívta a korzózni vágyó kecskeméti közönséget. A pláza a bezárást csak teljes profilváltással kerülhette el, pár éve hipermarketként működik.

Szeged a „kétplázás” városok eddigi legpozitívabb példája: a dinamikusan fejlődő nagyváros első plázája a város szélén létesült (Szeged Plaza). Tizenhárom évig volt monopolhelyzetben, amíg tavaly el nem készült a város második bevásárlóközpontja (Árkád Szeged). A profil szempontjából mértékadó üzletek többsége megtalálható volt már a Plazában is, de ezek az Árkád megnyitására jellemzően nem átköltözéssel, hanem ott újabb üzlet nyitásával reagáltak. Ebben szerepet játszhatott az a tényező, hogy az új, belvároshoz közelebb eső komplexum megközelíthetősége bár jobb, mint a Plazáé, de nem nagyságrendekkel. Az Árkád az amúgy jól szervezett szegedi tömegközlekedési vonalaktól belvárosi fekvése ellenére is öt perc sétával érhető csak el (ott volt nagyobb hely az építkezésre egy korábbi iparterület helyén), addig a Plaza a város legforgalmasabb villamosvonalának végállomása mellett fekszik, a város új villamosvonalának megnyitásával pedig az egyik lakótelep lakóinak is mindennap útba esik a bevásárlóközpont. Érdemes lesz követni az elkövetkezendő években az üzletpolitikai tendenciát, vajon fennmarad-e a városban a mértékadó üzletláncok kétlakisága, ha pedig nem, akkor melyik pláza javára szűnik majd meg ez a felállás.

térkép: Gurdon Balázs

A plázaépítés jövője

A magyarországi plázák elmúlt másfél évtizedét áttekintve megállapíthatjuk, hogy a beruházó kilététől függetlenül azok a bevásárlóközpontok voltak képesek középtávon sikeresek maradni, amelyek jól átgondolt stratégia mentén választották ki megtelepedési helyüket a városon belül. Megérte drágább telken építkezni, adott esetben kivárni egy alkalmas építési terület felszabadulását, mert jól láthatjuk, hogy a városszéli olcsóbb fejlesztések ennél az üzletközpont-típusnál nem váltották be a hozzájuk fűzött reményeket.

Napjainkban a kedvezőtlen gazdasági helyzet és a piac telítettsége miatt új üzletközpontok építésére nemigen van kereslet. A beruházási kedvet az idén január óta hatályban lévő plázastop-törvény is visszafogja: a szigorú jogszabály alól, amely a nagy alapterületű kiskereskedelmi létesítmények további térhódítását és gazdaságtalan építésüket hivatott megakadályozni, csak külön miniszteri engedély adhat felmentést. Ahol ennek ellenére folyamatban voltak-vannak újabb beruházások, mint például néhány kisebb városunkban, így Siófokon vagy Kazincbarcikán is, ott már a plázák az imént említett szabályozó tényezők miatt és a korábbi tapasztalatokból okulva jobban végiggondolt koncepció alapján, a városokat átszelő főközlekedési útvonalak és városközponti gyalogos övezet találkozásánál létesülnek. Körültekintő telepítésük példaszerű és üzenetértékű lesz a jövő beruházásaira nézve is.